המשרד מלווה לקוחות בנושאי מיסוי בינלאומי והשקעות נדל"ן בחו"ל, וכן השקעות תושבי חוץ ותושבים חוזרים בנדל"ן בישראל, בכלל ההיבטים הנוגעים לביצוע ההשקעה בנדל"ן וכן ייצוג שוטף מול רשויות המס ומיסוי מקרקעין בישראל:
יעוץ לפני עסקת השקעה או מכירה
התאמת מבנה החזקה לחסכון במס
תכנון מס בהשכרת הנכס ומכירתו
ייצוג מול מיסוי מקרקעין בישראל
העברת כספים ופטור ניכוי מס במקור
השגות על שומות ועררים
מיסוי השקעות נדל"ן של ישראלים בחו"ל
מס שבח הוא מס שמוטל על הרווח ממכירת זכות במקרקעין, בדומה למס רווח הון המוטל על מכירתם של נכסים אחרים על פי פקודת מס הכנסה.
חוק מיסוי מקרקעין קובע את דרך חישוב השבח, את ההוצאות המותרות בניכוי, את ההוראות לקביעת יום המכירה ושווי המכירה ואת ההוראות לקביעת יום הרכישה ושווי הרכישה ואת הפטורים וההקלות.
עם זאת, בהתאם להוראות חוק מיסוי מקרקעין ובהתקיים תנאים מסוימים, המוכר זכאי להפחתה בשיעורי המס או לחילופין לפטור מלא ממס.
בפרק חמישי לחוק מיסוי מקרקעין נקבעו הוראות לעניין פטור ממס שבח במכירת זכות במקרקעין המהווה דירת מגורים מזכה בתנאים מסוימים.
גם תושב חוץ, ממש כמו תושב ישראל, זכאי לקבל פטור מתשלום מס שבח בישראל בתנאים מסוימים. התנאי העיקרי הוא שמדובר בדירת המגורים היחידה שלו בישראל ומחוץ לישראל. כלומר, שאין לו דירת מגורים אחרת גם במדינת התושבות שלו בחו"ל. כדי להוכיח את טענתו יצטרך המוכר להציג בפני מנהל מיסוי מקרקעין אישורים שונים ואסמכתאות לכך שאין בבעלותו דירה.
מס שבח עבור תושב חוץ
מתוך הבלוג
_
מס שבח הוא מס שמוטל על הרווח ממכירת זכות במקרקעין, בדומה למס רווח הון המוטל על מכירתם של נכסים אחרים על פי פקודת מס הכנסה.
חוק מיסוי מקרקעין קובע את דרך חישוב השבח, את ההוצאות המותרות בניכוי, את ההוראות לקביעת יום המכירה ושווי המכירה ואת ההוראות לקביעת יום הרכישה ושווי הרכישה ואת הפטורים וההקלות.
עם זאת, בהתאם להוראות חוק מיסוי מקרקעין ובהתקיים תנאים מסוימים, המוכר זכאי להפחתה בשיעורי המס או לחילופין לפטור מלא ממס.
בפרק חמישי לחוק מיסוי מקרקעין נקבעו הוראות לעניין פטור ממס שבח במכירת זכות במקרקעין המהווה דירת מגורים מזכה בתנאים מסוימים.
גם תושב חוץ, ממש כמו תושב ישראל, זכאי לקבל פטור מתשלום מס שבח בישראל בתנאים מסוימים. התנאי העיקרי הוא שמדובר בדירת המגורים היחידה שלו בישראל ומחוץ לישראל. כלומר, שאין לו דירת מגורים אחרת גם במדינת התושבות שלו בחו"ל. כדי להוכיח את טענתו יצטרך המוכר להציג בפני מנהל מיסוי מקרקעין אישורים שונים ואסמכתאות לכך שאין בבעלותו דירה.
מס רכישה עבור תושב חוץ
-
מ
תושב חוץ משלם לרוב מס רכישה גבוה יותר בהשוואה לתושב ישראל שיש לו דירת מגורים יחידה. ההפרשים יכולים להיות מאד מהותיים ויש להתחשב בסכום המס בהערכת כדאיות העסקה.
כשהרוכש הוא תושב ישראל וזו דירתו היחידה, שיעורי המס מתחילים ב – 0 ועולים באופן מדורג. כך למשל, בשנת 2023 עבור חלק שווי עד לסכום של 1,919,155 ש"ח ישולם מס רכישה בשיעור 0%.
לעומת זאת, כשהרוכש הוא תושב חוץ, לרבות תושב ישראלי לשעבר שכבר ניתק את התושבות שלו, או שזו אינה דירת מגורים יחידה שלו, יוטל מס רכישה בשיעור גבוה יותר, לפי שיעורי המס החלים על מי שרוכש דירת מגורים נוספת. הסכומים לעסקאות רכישה מיום 16.01.2023 ועד ליום 15.01.2024):
על חלק השווי שעד 5,872,725 שקל – 8%, וכל שקל נוסף מס רכישה בשיעור – 10%.
מס רכישה עבור תושב חוזר ותיק ועולה חדש
תושבי חוץ אשר רוכשים דית מגורים בישראל כפופים למדרגות המס המלאות, על מלוא סכום הרכישה. החריג לכך הוא עולה חדש (תושב ישראל לראשונה) או תושב חוזר ותיק, אשר יכולים לרכוש דירה בישראל עוד לפני החזרה או העליה לישראל, ולהיות זכאים למדרגות מס רכישה מופחתות בדיוק כמו מי שהיה תושב ישראל במועד הרכישה.
התנאי לכך הוא שהתושב החוזר הותיק חזר לישראל בתוך שנתיים מיום רכישת הדירה. בנסיבות של ביצוע עסקת רכישה מסוג זה תדרשו להוכיח שאתם אכן עומדים בהגדרה של תושב חוזר ותיק לפי פקודת מס הכנסה.
שימו לב: אם בחרתם ב'שנת הסתגלות' המשמעות היא שבשנת המס הסטטוס שלכם הוא כשל תושבי חוץ.
כיצד לקבל החזר מס רכישה או מס שבח?
אם אתם סבורים ששילמת מיסי נדל"ן בסכום גבוה משהייתם צריכים, ניתן להגיש בקשה להחזר מס רכישה או מס שבח למנהל מיסוי מקרקעין ("בקשה לתיקון שומה"), תוך 4 שנים מיום שנעשתה השומה.
חשוב להבין שלא מדובר בבקשה טכנית, ושלא בכל מקרה ניתן להגיש את הבקשה לתיקון. ככלל, ניתן להגיש בקשה לתיקון שומה רק אם התקיים אחד מהמקרים הבאים:
-
התגלו עובדות חדשות העשויות, לבדן או ביחד עם החומר שהיה בידי המנהל, בעת עשיית השומה, לחייב במס או לשנות את סכום המס;
-
התברר שנמסרה הצהרה לא נכונה, שהובילה לתשלום מס בסכום אחר או לאי תשלום מס מלכתחילה;
-
התגלתה טעות בשומה.
דוגמה לטעות מהותית בשומה, היא כשנעשתה הצהרה שגויה לגבי התושבות של הרוכש או המוכר. במקרים רבים שמגיעים לטיפולי, צד לעסקה שהיה למעשה תושב ישראל לצרכי מס הכנסה, סווג כתושב חוץ על ידי המייצג שלו במסגרת הדיווח למס שבח. בדומה ישנם מקרים הפוכים, בהם אדם שכבר הפך לתושב חוץ סווג כתושב ישראל במסגרת ההצהרה לרשויות. מעבר לכך שמדובר בהצהרה שגויה וכוזבת לרשויות, היא כמובן משפיעה על סכומי המס שתשלמו או על הזכאות שלכם לפטור מתשלום מס על פי חוק.